На вопросы отвечает исполнительный директор Ассоциации ТСЖ Иркутской области, член Регионального штаба Общероссийского народного фронта, председатель общественного Совета при министерстве ЖКХ, транспорта и связи Иркутской области Валерия КОШЕЧКИНА

Валерия Анатольевна, какие изменения в ЖКХ нас ждут в ближайшее время?

С 1 июля повышаются тарифы на коммунальные услуги, оплата за потребленные коммунальные услуги с 1 июля вновь будет осуществляться по фактическим затратам. Ресурсоснабжающие организации, при этом за неуплату УК или ТСЖ до 10 числа, месяца следующего за расчетным, начинают начислять пени за каждый день просрочки. Управляющим организациям и ТСЖ также дано право начислять пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ при просрочке более двух месяцев, и 1/130 при просрочке от 91 дней. Задолженность собственника до 500 тыс, можно теперь взыскать по суду, подав заявление о вынесении судебного приказа в суде общей юрисдикции, что существенно убыстрит процедуру взыскания. Изменен срок перехода от Регионального оператора на спецсчет ТСЖ в банке, с двух лет до одного года. Изменен также кворум для принятия решения о переходе, теперь нужно более 50%, против 2/3 ранее. Правда, законодатель оставил те же 2/3 для выбора банка, в котором планируется размещать средства.

Для того, чтоб все это учитывать, надо отслеживать законодательство буквально каждый день. В ЖКХ каждый день что-то да приносит.

Какие перемены происходят в ЖКХ?

В последнее время всё чаще звучит тезис о том, что «ЖКХ меняется». Действительно, за последние годы было сделано многое. Можно условно разделить перемены в ЖКХ на «социальные» и «инновационные».

С социальной точки зрения, добились ограничения роста платы граждан за коммунальные услуги предельными максимальными индексами. Продлена программа переселения граждан из аварийного жилья за счёт государственных средств до 2017 года включительно. Проведено лицензирование управляющих организаций, поставлена на лицензионный контроль работа управляющих компаний (УК). И впервые за 12 лет введено государственное регулирование на рынке управления многоквартирными домами, что существенным образом изменило «правила игры» в этой сфере. Например, введение механизма организации и проведения конкурсов по отбору управляющих организаций для управления МКД должно повысить уровень конкуренции за право управления домом, а соответственно, и качество такого управления. Сделаны первые шаги для создания Государственной информационной системы ЖКХ, которая вскоре позволит гражданам получать качественную и достоверную информацию о том, что происходит в их домах. Созданы общественные советы при всех органах власти и организациях в сфере ЖКХ, для осуществления общественного контроля в ЖКХ. Введена очно-заочная форма проведения общих собраний собственников в МКД и снижен порог принятия решений по переходу на спецсчета – до ½ собственников, вместо 2/3, сокращен срок перехода на спецсчета до одного года в Иркутской области.

К инновационным преобразованиям можно отнести долгосрочное тарифное регулирование; усовершенствование законодательства о концессионных соглашениях; изменение порядка сбора и переработки твердых бытовых отходов; введение новой системы капитального ремонта и некоторые другие мероприятия реформы ЖКХ.

И те, и другие перемены были задуманы, в первую очередь, в интересах граждан России, обычных жильцов многоквартирных домов.

Почему все время такое большое внимание приковано к сфере ЖКХ?

По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, жилищно-коммунальный комплекс является одной из базовых отраслей экономики России. Он обеспечивает население жизненно важными услугами, а промышленность – необходимой инфраструктурой. Согласно экспертным оценкам, оборот рынка ЖКХ в стране составляет порядка 4,2 трлн. рублей в год, что составляет около 5,7 % ВВП России. В сфере ЖКХ работает 37 тыс. организаций, в ней занято более 2 млн. человек. Коммунальная инфраструктура России – одна из самых масштабных в мире (протяженность сетей водоснабжения – 571 тыс. км, водоотведения – 192 тыс. км, теплоснабжения – 174 тыс. км). Объём жилищного фонда России – 3,3 млрд. кв. м (72% жилого фонда – многоквартирные дома, общий объём жилья в МКД – 2,4 млрд. кв. м).

Каково состояние сферы ЖКХ, почему она низкоэффективна и высокозатратна?

Никто не будет отрицать, что отрасль находится в сложном положении. У нас колоссальный износ коммунальных сетей (тепловых – 62,8%, водопроводных – 64,8%, электросетей – 58,1%; в некоторых муниципальных образованиях износ коммунальных сетей достигает 95%), рост аварийности, огромные потери коммунальных ресурсов (до 40% воды и 50% тепла в зависимости от населённого пункта). Очевидно, что коммунальное хозяйство требует модернизации, чему совершенно не способствует тарифообразование по методу «затраты плюс», в соответствии с которым мы, конечные потребители, оплачиваем всю неэффективность коммунального комплекса.

Что такое МКД – эта аббревиатура постоянно встречается в теме ЖКХ?

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Кто может управлять жилым домом?

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ п.2., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как выбирается способ управления?

Способ управления жилым домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в настоящее время для выбора способа управления необходимо решение ½ + 1 голос от общего количества собственников. Как правило, голосование считается квадратными метрами собственников помещений, в процентах от общего числа помещений МКД. Порядок проведения собраний собственников подробно описан в ЖК РФ. А от имени собственников в домах с непосредственным управлением и с управлением УК, должны выступать советы домов, также выбранные на общем собрании собственников.

Чем отличаются эти три способа управления?

В небольших домах разрешено собственникам управлять непосредственно самим, т.е .совет дома, без образования юридического лица, сам заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов. Сами же собственники и собираются по мере необходимости на ремонт дома и уборку территории и подъездов.

Наиболее ответственные собственники создают Товарищества собственников жилья, и оно от их имени управляет домом. В таком случае все решения принимаются на общем собрании ТСЖ и все средства перечисляются на счет ТСЖ. Управляет товариществом правление и председатель, избранные на собрании. Контроль осуществляет ревизионная комиссия.

Собственники, не готовые самостоятельно управлять домом, заключают договор с управляющей компанией, на основании решения собрания собственников о выборе способа управления в виде УК. В таком случае собственники получают коммунальную услугу в виде управления жилым домом. А УК должны получить лицензию на право управлять данным домом, проведя соответствующие процедуры в Службе жилищного надзора.

А какой способ вы считаете лучшим?

На данный вопрос нет однозначного ответа. При наличии хорошего председателя и ответственных собственников, конечно, наиболее выгодным является ТСЖ. Если дом большой и в нем сложные тепловые узлы, лифты, подземные автостоянки и т.д., правильно заключить договор на обслуживание этого имущества между ТСЖ и лицензированной УК. Но это уже договор на обслуживание. Во многих европейских странах система управления домами кондоминиумом именно так и работает. Есть хорошо работающие УК, если собственник хочет получить качественную услугу по управлению домом и не вникать в процесс сам, а УК готово ее предоставить, это тоже хорошо.

Какая разница между жильцами и собственниками?

Я в своих ответах все время употребляю слово «собственник». В средствах массовой информации и на совещаниях часто можно услышать слово «жильцы». Все законодательство по ЖКХ направлено на урегулирование взаимоотношений с собственником. Именно собственник жилья принимает все важные решения по отношению к своему имуществу, в том числе, и о выборе способа управления, и о выборе способа накопления средств капитального ремонта. На собраниях могут участвовать собственники, или лица, действующие от них по доверенности. Родители представляют на собрании интересы несовершеннолетних детей без доверенности. Любые другие родственники, если квартира в долевой собственности, голосуют только в части своей доли, или по нотариальной доверенности и за других дольщиков. Именно подсчет голосов чаще всего бывает основанием отмены протоколов голосования.

Можно ли сменить способ управления?

Да. Жилищный кодекс предоставляет право собственникам в любое время надлежащим образом собрать собрание и изменить способ управления домом, с УК на ТСЖ, или поменять УК. В этом случае организация, которая управляла домом до принятия решения о ее замене, обязана в течение 10 дней передать всю техническую документацию на дом, лицевые счета собственников и прочую бухгалтерскую документацию своему преемнику. Служба жилищного надзора и органы прокуратуры являются контролирующими органами, к которым следует обращаться, если этого не происходит.

Скажите, а кому жаловаться на плохое управление домом?

Контроль за деятельностью управляющих организаций осуществляет Служба жилищного надзора. На управляющие организации можно обратиться с жалобами в рамках лицензионного контроля. Но, как показывает практика, большинство обращений в жилнадзор приходит без предварительного обращения в саму управляющую организацию. К сожалению, телевидение и другие средства массовой информации сформировали отрицательный имидж управляющих организаций. И собственники, в случае возникновения вопросов, даже не пытаются решить их с управляющими компаниями, сразу пишут жалобы. Иногда происходит и так, что собственники обращаются с жалобами по истечении времени со дня нарушения, но что-либо доказать уже бывает сложно. Поэтому решать вопросы следует своевременно, в том числе, и составив акт с участием соседей о затоплении, длительном отсутствии какого-то коммунального ресурса и т.д.

Кто может помочь собственникам создать ТСЖ? Есть ли объединения?

Да, этот вопрос действительно актуальный. У нас в области, по инициативе нескольких ТСЖ, в 2010 году создана Ассоциация ТСЖ Иркутской области, исполнительным директором которой я являюсь. Основной задачей Ассоциации является юридическая помощь собственникам в создании ТСЖ и правовая поддержка действующих ТСЖ.

Представители нашей Ассоциации вошли во все общественные советы при органах исполнительной государственной власти. Так, общественный Совет при министерстве ЖКХ, транспорта и связи до недавнего времени возглавлял председатель ТСЖ «Альтернатива» Сергей Астафьев. После обновления его состава, 25 июня председателем выбрали меня.

Могут ли в мероприятиях участвовать представители городов, кроме Иркутска?

За пять прошедших лет в мероприятиях Ассоциации приняли участие более сотни ТСЖ – из городов Иркутск, Шелехов, Ангарск, Зима, Усть-Кут, Братск. Больше 200 председателей жилищных объединений прошли обучение по вопросам управления МКД, 10 их них получили сертификат управляющего жилым домом, пройдя экзамен в Службе жилищного надзора. Сформировалась система передачи опыта наиболее успешных председателей начинающим коллегам. Несколько председателей ТСЖ являются экспертами Общественной палаты, активистами Общероссийского народного фронта. Ранее мы проводили конференции Ассоциации ТСЖ Иркутской области, в том числе, и выездные с участием Ассоциации НКО по содействию и развитию ТСЖ и ЖСК, а в 2016 году 26–27 апреля состоялся наш Первый съезд ТСЖ/ЖСК Иркутской области.

Сейчас готовится очередное мероприятие – Третья школа ТСЖ на Байкале, которая, предположительно, пройдет 26-28 июля.

Какие преимущества дает объединение, чем реально помогает?

Я считаю, что объединение активных граждан в Ассоциацию, с профессиональным взглядом на проблемные вопросы, в том числе, позволяет им вести диалог на равных с органами власти и контролирующими инстанциями, положительно влиять на ход происходящих в стране и отрасли перемен. К сожалению, не все активисты ведут такую работу, многим проще просто констатировать негатив, дополнять его своими домыслами, что приносит нестабильность в гражданское общество. Поэтому еще раз повторюсь: очень важна консолидация всех активистов и выработка единого подхода к решению проблем.

Есть такое мнение, что часто меняющееся законодательство, повышение тарифов и прочее сформировало конфликтную среду в ЖКХ. Так ли это? Есть ли выход?

Ежегодно в конфликтных ситуациях по различным вопросам ЖКХ оказываются миллионы наших соотечественников. В связи с этим, во многих регионах России создаются специализированные центры альтернативного урегулирования конфликтов, которые используют в своей практике процедуру медиации. Наша Ассоциация тоже подготовила специалистов и пытается создать такой центр.

Медиация – это альтернативный метод разрешения спора при участии нейтральной незаинтересованной стороны, медиатора (посредника). Участвующие в конфликте самостоятельно приходят к взаимовыгодному решению, опираясь на опыт, знания и умения медиатора. Разрешение спора полностью зависит от воли самих спорящих.

Каковы преимущества медиации?

• Медиация помогает сэкономить время, деньги и эмоциональные силы участников спора.
• При ее проведении обстановка, организация, регламент и содержание процесса могут быть определены индивидуально.
• Медиация ориентирована не столько на конфликт (выяснение, кто прав, кто виноват) или на выигрыш, сколько на конструктивный поиск решений.
• В плане временных затрат медиация может быть легко подстроена под потребности участников и может учитывать эмоциональные и личные аспекты спора.
• Сфера частных интересов участников полностью защищена, поскольку процесс медиации – конфиденциальный.
• При разрешении спора с помощью медиации достигнутые договоренности, как правило, более долговечны и отвечают реальному положению вещей, что не только способствует претворению их в жизнь, но и делает их существование обоюдно приемлемым и естественным шагом.

Как действует медиатор?

Деятельность медиатора отличается от адвокатской, поскольку медиатор помогает разрешать конфликт всем сторонам в равной степени и не осуществляет представление интересов любой из сторон конфликта. Именно поэтому медиация – это особая форма посредничества, не предполагающая авторитарной роли посредника.

Медиатор действует беспристрастно по отношению к каждой стороне конфликта, обеспечивает комфортность и безопасность переговорного пространства, добиваясь от сторон восстановления способности услышать другую сторону и договариваться в обстановке уважения друг к другу и равенства сторон.

А если уже дело дошло до суда?

Конфликтующие стороны могут обратиться к профессиональному медиатору и в том случае, если спор уже рассматривается в суде. Для этого стороны должны сообщить суду свои намерения, и судебное разбирательство может быть приостановлено на срок до 6 месяцев.

Важно отметить главное отличие медиации от суда – отсутствие побеждённых и победителей. Действительно, в суде всегда кто-то оказывается проигравшей стороной. Успешный исход медиации означает, что стороны выработали решение и договорились, при этом выигрывают все стороны конфликта.

Может, медиация все же является своеобразным судом?

Бытует заблуждение, что медиация – это что-то вроде третейского суда. В отличие от третейского суда, медиатор не выносит решение, а обеспечивают принятие сторонами договоренностей по исчерпанию спора и помогает оформить эти договоренности медиативным соглашением.

Применима ли медиация в сфере ЖКХ?

Имея большой опыт работы в данной сфере, особенно в области управления многоквартирными домами, убеждена в том, что медиация не только применима, но сегодня является здесь, пожалуй, наиболее надёжным способом разрешения конфликтных ситуаций во всём их многообразии. Эффективность данного способа доказана не только мировым опытом, но и отечественным. И что немаловажно – это путь к социальной стабильности в данной сфере, к созданию бесконфликтной среды проживания, умению договариваться там, где это ранее казалось невозможным.

В каких спорах медиация может помочь?

Перечислю наиболее характерные споры:

• споры между жителями и их объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), с одной стороны, и администрациями районов и административных округов, с другой стороны;
• споры между жителями и их объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), с одной стороны, и управляющими компаниями, ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями, с другой стороны;
• споры между жителями домов (дома), входящих в объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК) с данными объединениями (внутридомовые конфликты).

О чем спорят чаще всего?

Наиболее распространёнными предметами конфликтов (споров) являются:

• выбор (изменение) способа управления МКД;
• передача технической и иной документации на дом, заключение договоров с поставщиками воды, тепла, электричества и т.п., осуществление функций начисления и формирования платежей за ЖКУ и другие спорные вопросы при реализации выбранного способа управления МКД;
• заключение договоров управления МКД, договоров на получение бюджетных субсидий, договоров на эксплуатацию и содержание общего имущества;
• оформление, использование, отчуждение, возврат общего имущества собственников помещений в МКД;
• размер платежей за жилищно-коммунальные услуги и иные работы,
• соседские взаимоотношения и многие другие.

Известно, что около 40% дел в судах различных инстанций касается ЖКХ. Есть ТСЖ и просто собственники жилья в многоквартирных домах, которые годами в судах отстаивают свои нарушенные права, особенно в отношении объектов общего имущества, тратя на это годы жизни, финансовые средства.

Поможет ли медиация, всегда ли договорённости будут легитимными, есть ли гарантии их соблюдения, насколько глубоко будет исчерпан конфликт?

Конечно, все эти вопросы не могут не волновать тех, кто решит обратиться к профессиональным медиаторам. Надо понимать, что и перед медиатором стоит немало трудностей. Ведь сегодня наши люди не очень готовы договариваться, гораздо охотнее идут на конфликт, стабильность отношений, к сожалению, не наша национальная стихия; способность договариваться мало культивировалась на протяжении многих лет.

Как быть, когда одна сторона готова к переговорам, а другая нет, и утверждает, что в её понимании нет конфликта? Как привлечь другую «упирающуюся» сторону к переговорам, ведь без соблюдения главного принципа добровольности сторон, медиация невозможна. Или, например, десять человек из актива дома пришли к договорённостям, а два человека – ни в какую, может быть, просто в силу неспособности договариваться, или в силу своей социальной неадекватности. В какой мере можно будет говорить здесь об исчерпании конфликта, и наступит ли долгожданная «хорошая погода» в доме?

Успех процедуры медиации во многом зависит от готовности сторон к договоренностям и, конечно, от опыта медиаторов, знания ими особенностей предмета конфликтов.

Более глобальным вопросом считаю воспитание ответственного собственника, имеющего в своем арсенале не только право обладание, но и правосознание. В первую очередь, нужно научить гражданина быть собственником, разъяснить ему права и обязанности. Во вторую очередь, вернуться к воспитанию у каждого самосознания, что он собственник не только своей квартиры, но и всего дома, что он также собственник общедомового имущества и должен принимать участие в управлении таковым.

Что такое ГИС ЖКХ?

Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) описывается в законе № 209-ФЗ, принятом в июле 2014 года. В соответствии с законом новая ГИС должна связывать предприятия, оказывающие жилищно-коммунальные услуги, потребителей этих услуг и банки, проводящие платежи. В системе должны содержаться всеобъемлющие данные о жилье и ЖКХ, на одно только перечисление видов информации в законе выделено 40 пунктов. За непредставление всех данных участников рынка ЖКУ ждут солидные штрафы, а с 1 января 2017 года в законе уготовлена еще более неприятная мера – если компания не передаст начисления в ГИС ЖКХ, а лишь пришлет по старинке бумажную платежку, гражданин имеет право не оплачивать ЖКУ вовсе.

В настоящее время ведется постепенное заполнение системы всеми участниками процесса. Выгрузка довольно сложная, программа еще не до конца проработана. Тем более, что должна быть полностью выгружена информация о домах, собственниках, ресурсоснабжающих организациях, управляющих компаниях, контролирующих органах. На мой взгляд, нужно вводить систему постепенно, не пугая карательными мерами, сначала отработав на каком-то небольшом объеме, а потом уж вовлекать всех в этот процесс и тем более наказывать, ведь расплачиваться в конечном итоге за это собственникам. Прогресс неизбежен, когда-нибудь и это заработает. Очень хочется, чтобы это не стало просто еще одним экспериментом, участниками которого является вся страна.

Что нужно сделать, чтобы ТСЖ могли работать хорошо?

Всегда хочется стабильности. Не нужно изменять постоянно правила игры. Не нужно вовлекать в эксперименты всех и сразу. Предусмотрен способ управления ТСЖ, который доказал свою эффективность, давайте дадим ему право работать и не будем каждый день выдумывать новые правила игры. Почему в системе ЖКХ единственный способ, что-то менять – это штрафы, которые в конечном итоге платит собственник. Почему забыли о мерах поддержки и поощрения, не обязательно прямое выделение средств, есть масса других вариантов.

По городу Иркутску хочется, чтобы увидели, что существуют ТСЖ. Это некоммерческие организации, созданные для управления своими домами. Эти люди много делают для сохранения и улучшения жилого фонда. Давайте тоже их включим в систему поддержки, как ТОСы. Давайте разработаем условия конкурса лучшее ТСЖ, с целью популяризации этого способа управления.

Какие задачи стоят перед сферой ЖКХ?

В самой системе ЖКХ считаю главной задачей разработать систему и внедрить ее в действие – контроль за качеством поставляемого ресурса, это приведет к достижению баланса интересов собственников жилья, управляющих жилищным фондом и ресурсоснабжающих организаций.

Многоквартирный дом – это, прежде всего, объект управления, обладающий определенными характеристиками: износ, теплофизические характеристики, общедомовые характеристики, энергоэффективные характеристики, характеристики проживающих, характеристики объемов потребления коммунальных услуг и сравнения с аналогами, характеристики хода платежей за оказанные услуги, характеристики результатов на предложенные управленческие решения.

На самом деле, стандарт управления должен быть прост – набор текущих технических и экономических характеристик дома, зафиксированных на момент передачи дома в управление и стандарт формирования цены содержания МКД на предстоящий год, как перечня конкретных, требующихся для дома работ, изменяющих его состояние в лучшую сторону.

Какие сложности существуют?

На сегодняшний день не существует ни четких правил контроля начисления объемов всех видов коммунальных ресурсов, ни юридически значимых доступных сведений в части учёта ресурсов, ни инфраструктуры сбора данных, ни обоснованных тарифов и нормативов, ни существующей сколько-либо достоверной базы данных в электронном виде. Отсутствие достоверного учета энергетических ресурсов ставит под сомнение инвестиционное планирование в отрасли, препятствует объективной оценке экономических эффектов от проведения мероприятий по энергосбережению и, в конечном счете, снижает эффективность работы отрасли ЖКХ.

И как с этим справиться?

Сформировать четкую систему государственного и муниципального контроля. Вести постоянное обучение инспекторов, обеспечить закрепление инспекторов за домами, чтобы не тратить время на сбор информации при рассмотрении нескольких обращений на сбор документов по УК или ТСЖ.

Обеспечить роль общественных советов и экспертных сообществ при них, в рассмотрении основных вопросов реформ. Проекты законов и изменений в них должны более детально рассматриваться на стадии принятия, а не после. Должно быть обеспечено взаимодействие всего законодательства, чтобы прорабатывалось, как изменение одного закона может затронуть другие. Мы, к сожалению, сейчас торопимся с принятием того или иного закона, а потом все вместе изучаем сложившуюся ситуацию и пытаемся вновь что-то менять.

Как вы оцениваете информационно-разъяснительную работу, которая ведется в этой сфере?

Нужно поставить на должный уровень жилищное просвещение. Должен быть государственный контроль за тем объемом и качеством всевозможных курсов, которые идут в стране, особенно платных. Очень часто недобросовестные лекторы, объявляя очень значимую тему, за очень немаленькие деньги говорят ни о чем. Поэтому должна быть система государственного просвещения, с привлечением общественных организаций, для обучения собственников, чтобы создать серьезную альтернативу для недобросовестных предпринимателей от науки. Выполнение этих задач позволит вывести отрасль ЖКХ из территории конфликта в зону комфорта.